Одна квартира по цене двух: почему ипотека не дешевеет

Снижение ключевой ставки до 15,5% почти не отразилось на стоимости рыночной ипотеки: средний процент в феврале опустился лишь до 19,5%. В результате при текущих сроках кредитования в 27 лет заемщики вынуждены переплачивать банкам сумму, в несколько раз превышающую стоимость самой недвижимости.

Несмотря на смягчение политики ЦБ, большинство банков сохранили ставки на прежнем уровне — их пересмотрел только один крупный игрок. По подсчетам экспертов, при рыночных условиях заемщик отдает на погашение процентов восемь из десяти ежемесячных платежей. Ситуация с льготными программами выглядит лучше лишь номинально: при ставке 6% и среднем сроке займа в 27 лет общая сумма выплат вдвое превышает тело кредита.

Риски «семейного» обновления

Правительство обсуждает ужесточение условий семейной ипотеки. Ставку для родителей с одним ребенком планируют поднять до 10–12%. Если это произойдет, переплата по таким кредитам достигнет 190% от суммы ссуды. При этом власти рассматривают механизм автоматического снижения процента при рождении последующих детей, что могло бы сократить переплату почти в полтора раза, однако окончательного решения пока нет.

Директор по рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина отмечает, что банки вынуждены растягивать сроки кредитования, чтобы ежемесячный платеж оставался посильным для клиентов. С 2020 года среднее время выплаты долга выросло с 18 до 27,4 года. Это позволяет формально поддерживать спрос, но ведет к критической долговой нагрузке на домохозяйства.

Миграция спроса на вторичку

Дисбаланс цен между сегментами становится все заметнее. По данным аналитиков, за 2025 год новостройки подорожали на 20%, в то время как готовое жилье на вторичном рынке стоит в среднем на 40% дешевле. На фоне возможного подорожания льготных программ покупатели начинают занимать выжидательную позицию.

Интерес к первичному рынку подрывает и качество строительства. Согласно опросам Urban Grade, 93% новоселов недовольны состоянием квартир, жалуясь на дефекты окон и плохую шумоизоляцию. Если стоимость ипотеки на готовое жилье приблизится к ставкам госпрограмм, спрос может окончательно перетечь на вторичный рынок, который меньше зависит от бюджетных субсидий и более чувствителен к реальной платежеспособности населения.