ЦБ ужесточит правила ипотеки с низким стартовым платежом

Регулятор планирует выпустить проект изменений в нормативные документы в I квартале следующего года. Резервы предложено увеличить на 50 процентных пунктов по кредитам, если в первые три года платеж растет более чем на 20% относительно среднего за предыдущие 12 месяцев. Период низких выплат ограничат тремя годами; государственные программы новые требования не затронут.

В ЦБ объясняют, что льготный период обычно длится один-два года: заемщик, например, платит по ставке 5%, а затем — по рыночной, которая сейчас составила бы около 18%. Недополученный в начале доход банк получает от застройщика, который может заложить комиссию в цену квартиры. В результате покупатель платит больше, а после окончания льготного периода рискует не справиться с возросшим платежом.

По мнению экспертов, повышенные резервы могут сделать такие кредиты невыгодными для банков. Кредиторы, вероятно, будут строже оценивать доходы заемщиков, уменьшать доступную сумму и повышать требования к первоначальному взносу. Часть клиентов может не пройти банковский скоринг. При этом точных данных о распространенности программ нет: ЦБ называет их немассовыми, тогда как коммерческий директор Dogma Александр Тернющенко оценивал их долю в выдачах новостроек в начале года в 20–30% — в зависимости от региона и застройщика. Переносить эти цифры на весь рынок нельзя, предупреждает МВА-профессор Президентской академии Алексей Войлуков.

Ограничения особенно ощутят покупатели новостроек с невысокими или нестабильными доходами. Такой график помогает, например, семьям, которые до переезда одновременно платят за аренду и строящуюся квартиру. Среди альтернатив — обычная ипотека с большим первоначальным взносом, господдержка для тех, кто подходит под ее условия, рассрочка до сдачи дома, trade-in и совместные программы застройщиков с банками. Однако эти варианты подходят не всем, а рассрочка тоже может обернуться крупным платежом в будущем. Новые требования не означают автоматического роста ставок по всей ипотеке: на цену стандартных рыночных кредитов по-прежнему прежде всего влияет ключевая ставка.